Договор аренды не зарегистрирован последствия

Все отняли, не дожидаясь 17-го года

Между Территориальным управлением Минимущества России (арендодатель), войсковой частью (балансодержатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор аренды, во исполнение которого ОАО по актам приема-передачи получило в аренду находящиеся в федеральной собственности сооружения служебно-технической застройки аэродрома и искусственные аэродромные покрытия на срок с 1 мая 1998 г. по 1 мая 2017 г.

В 2004 г. арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании с него 11,7 млн руб. неосновательного обогащения и выселении.

Требование о выселении было основано на отсутствии государственной регистрации договора аренды.

Утверждения ОАО о погашении задолженности по арендной плате войсковой части путем проведения взаимозачетов судом были отклонены по причине отсутствия согласования такого порядка расчетов с арендодателем.

Решением суда иск в части выселения и взыскания неосновательного обогащения был удовлетворен.

Принимая это решение, суд указал на то, что ответчик неосновательно занимал спорные сооружения начиная с февраля 1998 г., так как договор аренды, по которому это имущество передавалось в пользование, не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, вследствие чего является незаключенным (ст. ст. 433, 651 ГК РФ).

ОАО в кассационной жалобе попросило это решение отменить, заявив, что договор аренды не зарегистрирован по вине арендодателя, не оформившего до настоящего времени свое право собственности на имущество, и по вине балансодержателя — войсковой части, не подготовившей всю необходимую для этого техническую документацию.

ФАС установил, что договор аренды заключался во время вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 26 которого предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Судом установлено, что до предъявления иска ни одна из сторон с таким заявлением в соответствующее учреждение юстиции не обращалась и договор аренды до настоящего времени остался незарегистрированным, в связи с чем он признан незаключенным по правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Факт признания договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), поэтому требования арендодателя о возврате полученного по нему государственного имущества и взыскании неосновательного обогащения являлись обоснованными и удовлетворены на основании ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о виновности арендодателя и балансодержателя в том, что договор аренды не был зарегистрирован, не были приняты во внимание, поскольку в случае уклонения этих сторон от регистрации договора арендатор вправе был обратиться в суд с требованием о принятии решения о регистрации сделки в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ. С таким иском ОАО в суд не обращалось.

При данных обстоятельствах обжалуемое решение ФАС оставил без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16 ноября 2004 г. по делу N Ф03-А51/04-1/3316.

Нюансы дополнительных соглашений

Между ООО и государственным учреждением (ГУ) был заключен договор аренды помещения. Впоследствии по дополнительному соглашению часть арендуемых площадей была возвращена ООО по акту приема-сдачи. После этого ГУ стало платить арендную плату только за фактически занимаемые площади.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском о признании расторгнутым договора аренды, поскольку сокращение арендуемых площадей было произведено по дополнительному соглашению, которое не зарегистрировано и не порождает правовых последствий.

Предъявляя иск, ООО ссылалось на ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Отказывая в удовлетворении иска ООО, суд исходил из того, что оснований для признания спорного договора аренды расторгнутым не имеется, поскольку ГУ вносит арендную плату пропорционально занимаемой площади и не имеет задолженности перед арендодателем.

Довод ООО относительно незарегистрированного дополнительного соглашения, согласно которому арендодателю возвращена часть площадей, был отклонен.

Хотя дополнительное соглашение и не зарегистрировано, оно наряду с актом приема-сдачи доказывает факт сокращения арендуемых площадей.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС также решил, что в спорном случае арендатор обязан вносить плату только за фактически занимаемые площади и не может отвечать за ту часть площадей, которая была возвращена арендодателю по акту приема-передачи.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.

Постановление ФАС Московского округа от 28 июля 2005 г. по делу N КГ-А40/6656-05.

Все остались без денег

По договору аренды Территориальное управление Минимущества России (арендодатель) и предприятие (балансодержатель) предоставили предпринимателю Б. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение для использования под кафе, продовольственный магазин с обязательной продажей хлебобулочных изделий сроком с 1 февраля 1999 г. по 1 марта 2000 г.

Дополнительным соглашением от 1 января 2000 г. стороны внесли изменения в договор аренды, увеличив общую площадь передаваемых в аренду нежилых помещений и размер арендной платы. Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.

В связи с наличием задолженности предпринимателя по арендной плате арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о ее взыскании.

Предприниматель в свою очередь предъявил встречный иск, ссылаясь на то, что он за свой счет произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт.

Суд первой и апелляционной инстанций отказал арендодателю в удовлетворении основного иска к предпринимателю, а предпринимателю — во встречном иске.

Суд установил, что в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Поскольку государственная регистрация договора аренды сроком действия в один год в установленном законом порядке не была произведена, названный договор в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным и соответственно не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из данной сделки.

Однако согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Между тем основанием для применения названной нормы закона является установление факта пользования арендатором спорными помещениями, поскольку одно лишь документальное оформление передачи помещения в аренду не может служить достаточным доказательством периода пользования ими в соответствии с условиями договора.

В актах приема-передачи зафиксировано, что для использования помещений в целях, предусмотренных договором аренды, рекомендовано в соответствии с требованиями санитарных норм, правил электро- и пожаробезопасности провести косметический ремонт арендуемых помещений или заменить внутренние перегородки и поверхности наружных стен, потолка, стен, дверей, окон, электрооборудования и электроприборов, санитарно-технических приборов, сетей холодного и горячего водоснабжения и канализации, системы вентиляции.

Таким образом, из акта суд усмотрел, что передаваемые в аренду помещения не соответствовали установленным действующим законодательством Российской Федерации санитарным и технологическим нормам и правилам, а также требованиям пожарной и электробезопасности, предъявляемым к помещениям общественного питания, а также требовали проведения в них соответствующих улучшений.

Суд решил, что предприниматель фактически не эксплуатировал помещения по причине проведения в них ремонтных работ капитального характера. Поэтому обогащение у предпринимателя в виде неосновательно сбереженных арендных платежей отсутствует, в связи с чем суд отказал в удовлетворении иска.

Что касается встречного иска, то суд исходил из отсутствия оснований для удовлетворения названных требований по незарегистрированному и в силу этого незаключенному договору. К тому же предприниматель не представил доказательств того, что произведенные ремонтные работы и проектно-сметная документация были согласованы с собственником названных помещений.

ФАС данное решение оставил без изменения.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30 сентября 2004 г. по делу N А42-2658/02-6.

Нельзя продлить то, чего нет

Администрация города и фонд 9 октября 2002 г. подписали договор аренды земельного участка по 1 января 2004 г. В этот же день имущество было передано арендатору по акту приема-передачи.

В 2005 г. администрация обратилась в арбитражный суд с иском к фонду об освобождении земельного участка.

Исковые требования основаны на ст. 609 ГК РФ и мотивированы тем, что договор аренды недвижимого имущества не прошел государственную регистрацию и, следовательно, является незаключенным, в связи с чем у фонда отсутствуют правовые основания для того, чтобы занимать недвижимость.

Суд обязал фонд вернуть недвижимость ее собственнику.

Фонд обратился в ФАС с кассационной жалобой, в которой заявил, что, по его мнению, суд ошибочно не применил к правоотношениям сторон ст. 621 ГК РФ, предусматривающую возобновление на неопределенный срок арендных правоотношений по окончании срока действия договора, если ни один из контрагентов не возражает против этого. Фонд полагал, что владеет спорным участком на основании договора аренды, а потому изъятие земли незаконно.

ФАС решил, что согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Из смысла этой нормы следует, что правила, предусмотренные в ней, применяются к заключенным и окончившим свое действие договорам аренды.

Незаключенный договор аренды не может повлечь за собой указанных последствий. Таким образом, ФАС подтвердил вывод суда первой инстанции об отсутствии у фонда прав на занятие спорного земельного участка.

Ссылка фонда на письмо администрации, подтверждающее, по его мнению, наличие арендных правоотношений, была отклонена, так как данный документ противоречит действующему гражданскому законодательству.

ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13 октября 2005 г. по делу N А43-5324/2005-23-171.

Сроки давности здесь не действуют

Областной комитет по управлению имуществом (арендодатель), ЗАО (балансодержатель) и ООО (арендатор) подписали договор аренды от 7 августа 1998 г., по условиям которого арендатору было передано в аренду помещение на срок с 1 августа 1998 г. по 1 августа 1999 г.

На основании распоряжения администрации области от 8 апреля 2004 г. это помещение было предоставлено областному суду на условиях безвозмездного пользования.

Арендодатель письмом от 14 сентября 2004 г. предложил ООО в срок до 18 сентября 2004 г. освободить занимаемое помещение. Одновременно ООО сообщили, что у него отсутствуют правовые основания для занятия помещения, поскольку договор аренды от 7 августа 1998 г. является незаключенным.

Невыполнение требования собственника об освобождении имущества послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд о выселении.

Суд установил, что срок действия договора составляет ровно один год, поэтому в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежал государственной регистрации.

В установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован. Отсутствие правового основания для занятия помещения со стороны ООО нарушает права и охраняемые законом интересы собственника, имеющего право восстановить положение, существовавшее до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В этой связи суд принял решение об изъятии у ООО и передаче собственнику нежилого помещения.

В кассационной жалобе ООО заявило, что, по его мнению, суд нарушил ст. ст. 199, 208, 304 ГК РФ, так как по требованию о выселении должен применяться срок исковой давности, исчислять который необходимо с момента, когда ООО начало без законных оснований фактически владеть нежилыми помещениями, т.е. с 7 августа 1998 г.

ФАС установил, что право собственности относится к категории абсолютных правоотношений, в силу чего абсолютно все субъекты, в том числе ООО, обязаны не нарушать его и по требованию собственника прекратить любые действия, посягающие на это право.

Факт использования чужого имущества ООО с 7 августа 1998 г. на основании незаключенного договора лишь свидетельствует о незаконности действий ООО и ни в коей мере не может повлиять на объем правомочий собственника имущества.

ФАС оставил данное решение без изменения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 июня 2005 г. по делу N А17-295/3.

И неплательщика регистрировать нужно

В октябре 2003 г. на основании ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ОАО (арендатор) обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации договора аренды.

На данное заявление Учреждение своим письмом сообщило о приостановлении государственной регистрации сделки до 19 ноября 2003 г. в связи с непредставлением выписки из реестра федерального имущества, доверенности на государственную регистрацию права федеральной собственности, согласия балансодержателя на аренду сооружения.

Согласие балансодержателя было получено.

В отношении выдачи двух остальных документов на неоднократные обращения истца Краевой комитет по управлению имуществом (КУГИ) сообщил о невозможности их выдачи по причине ненадлежащего перечисления ОАО арендных платежей.

Тогда ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Минимущества России.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, исковые требования ОАО были удовлетворены.

В кассационной инстанции Территориальное управление заявило на ненадлежащее исполнение ОАО своего обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки, а также на ее заниженный размер.

ФАС это заявление не принял во внимание, поскольку установил, что законодатель не ставит государственную регистрацию сделки в зависимость от исполнения стороной условий договора.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принятие судом такого решения по существу означает также и обязанность всех лиц, имеющих отношение к государственной регистрации спорного договора аренды, совершить все необходимые действия по государственной регистрации.

ФАС оставил данное решение без изменения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2004 г. по делу N Ф03-А51/04-1/2222.

Незаключенный договор лучше недействительного

Областная прокуратура на основании ст. ст. 167, 168 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.

Решением в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу, что договор аренды является незаключенным, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания незаключенного договора недействительным.

В кассационной жалобе прокурор области заявил, что, по его мнению, вывод суда является ошибочным, поскольку в соответствии со ст. 4, п. 2 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения оспариваемого договора арендодатель обязан был зарегистрировать свое право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, а поскольку это сделано не было, следовательно, он не вправе был сдавать в аренду спорный объект.

ФАС установил, что между ФГУП (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений.

Срок действия договора установлен с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г.

ФАС установил, что спорный договор аренды подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений является незаключенным.

ФАС подтвердил, что, поскольку договор аренды нежилых помещений не заключен, он не может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу прокурора — без удовлетворения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. по делу N Ф04-7633/2005(16264-А45-16).

Неожиданный претендент

В 2003 г. гражданин Г. согласно договору дарения подарил гражданину М. нежилое здание склада, а 15 сентября 2004 г. между М. и ООО «Ф» был заключен договор аренды этого склада. В тот же день ООО «Ф» оплатило М. аренду за один месяц.

Однако на следующий день М. направил в адрес ООО «Ф» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. При этом М. установил замки, сигнализацию и расположил в здании свое имущество, тем самым создал препятствия для доступа арендатора в спорное помещение.

ООО «Ф» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к М. о понуждении к исполнению в натуре обязательства по договору аренды.

Суд обязал М. устранить препятствия в пользовании помещением, принадлежащим ООО «Ф» на праве аренды согласно договору.

Принятый судебный акт мотивирован тем, что односторонний отказ от договора аренды противоречит ст. ст. 610, 619 ГК РФ. Однако в дело вмешалось третье лицо — ООО «В», которое обжаловало это решение в кассационной инстанции, заявив, что у него имеется договор безвозмездного пользования имуществом от 20 июня 2001 г., по условиям которого прежний владелец склада гражданин Г. передал ООО «В» здание склада во временное владение и пользование. Срок безвозмездного пользования имуществом определен с 1 июля 2001 г. по 30 июня 2026 г.

ФАС установил, что согласно свидетельству о государственной регистрации права спорные помещения находятся в собственности у М. Каких-либо ограничений и обременений спорного имущества в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории области не зарегистрировано.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ООО «В» должно было зарегистрировать право безвозмездного пользования имуществом, переданным ему по договору от 20 июня 2001 г.

ФАС решил, что ООО «В» не доказало нарушения своих законных прав и интересов заключением договора аренды между предпринимателем М. и ООО «Ф».

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 июля 2005 г. по делу N Ф04-4225/2005(12759-А67-24).

Перенаем — это перевод долга

Между Федеральным научно-производственным центром (ФНПЦ) и ООО был заключен договор аренды. Поскольку указанный договор был заключен на срок более одного года, он в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ был зарегистрирован.

Спустя год между ООО и ЗАО был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы последнему. Договор перенайма был согласован с собственником здания — ФНПЦ. Однако ООО от государственной регистрации договора перенайма уклонилось.

Данный факт послужил поводом для обращения ЗАО в арбитражный суд с иском об обязании ООО зарегистрировать договор.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу ст. 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, сделка по перенайму совершена в надлежащей форме с соблюдением требований действующего законодательства.

В то же время поданное ООО заявление о регистрации договора перенайма было отозвано последним без указания причин. ЗАО неоднократно обращалось с требованиями о передаче необходимых для регистрации документов. Однако ООО без уважительных причин не представило истцу истребуемые им документы. Указанные действия правомерно квалифицированы судом как уклонение от регистрации, в связи с чем исковое заявление было удовлетворено.

ФАС данное решение оставил без изменения.

Постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2005 г. по делу N А14-10075-2004/301/18.

Соглашение — это не решение

ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города по зачету затрат на капитальный ремонт здания гостиницы.

Суд обязал администрацию города принять к зачету в счет арендной платы стоимость ремонтных работ.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, требования ООО удовлетворены в полном объеме.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что договором аренды предусмотрено проведение текущего и капитального ремонта объекта за счет арендатора.

В соответствии с отдельным пунктом договора арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта объекта в счет арендной платы по дополнительному соглашению между сторонами в соответствии с нормативными актами органа местного самоуправления. В договоре также предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться арендатором только с разрешения арендодателя.

Своим письмом администрация города дала согласие ООО на проведение капитального ремонта здания гостиницы при условии представления проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города, после чего ООО приступило к капитальному ремонту.

Затем ООО обратилось с заявлением о зачете затрат на капитальный ремонт. В подтверждение были представлены сметы затрат и акты выполненных работ, проверенные МУП «Дирекция заказчиков объектов капитального строительства».

После этого между сторонами было подписано соглашение к договору аренды недвижимого имущества.

ООО было зачтено 190 000 руб. и не приняты к зачету 1,1 млн руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что соглашение к договору аренды является решением администрации города о зачете затрат на капитальный ремонт здания гостиницы. При этом суд указал, что в соответствии с п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывать законность принятия оспариваемого решения возлагается на орган, принявший такое решение.

Однако данный вывод суда кассационная коллегия не признала обоснованным.

Решение — это нормативный или ненормативный акт, принятый уполномоченным органом в пределах своей компетенции, выражающий волю одного лица. Соглашение — это двусторонняя сделка.

В рассматриваемом споре речь идет именно о сделке по внесению изменений в договор аренды, для совершения которой необходима воля двух сторон, выраженная в соглашении.

ФАС установил, что в соглашении шла речь и об изменении арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Спорное соглашение изменяет размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Однако указанное соглашение надлежащую регистрацию не прошло, и соглашение считается незаключенным.

ФАС решил, что оспариваемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Обжалуемые решение и постановление отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление ФАС Центрального округа от 14 апреля 2005 г. по делу N А54-3533/04-4.

Законное уклонение от регистрации

Между ОАО и ООО был заключен договор аренды нежилых помещений от 1 июня 2002 г. на срок до 31 декабря 2002 г.

ОАО (арендодатель) 10 января 2003 г. уведомил ООО (арендатора) о необходимости освободить до 15 февраля 2003 г. занимаемые помещения.

ООО передало ОАО все помещения только 18 апреля 2003 г.

Считая, что ООО должно оплатить пользование помещениями до момента фактического возврата арендованного имущества, ОАО обратилось с иском в арбитражный суд.

Суд удовлетворил исковые требования ОАО. Ведь согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая это, суд пришел к выводу о том, что после 31 декабря 2002 г. договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В кассационной жалобе ООО заявило, что, по его мнению, суд неправильно применил п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку, исходя из возобновленного на неопределенный срок договора, он является прекращенным 15 февраля 2003 г. согласно уведомлению арендодателя от 10 января 2003 г.

Однако ФАС это заявление не принял во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договором установлен срок предупреждения об отказе от договора за один месяц, однако ответчик освободил помещения не в указанный срок, а позже.

Тогда ООО потребовало признать договор аренды недействительным с момента его заключения, поскольку в установленном законом порядке данный договор не был зарегистрирован. Однако и этот довод суд признал несостоятельным, поскольку необходимость в государственной регистрации договора аренды помещения в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ возникает в случае его заключения на срок не менее года. А в данном случае договор был заключен на меньший срок.

ФАС оставил данное решение без изменения.

Постановление ФАС Центрального округа от 26 ноября 2004 г. по делу N А09-3670/04-27.

Подготовил

В.В.Егоров

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на объект налогообложения
Исчисление трудовых пенсий

30.03.2017 Незарегистрированный договор аренды, последствия?

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • — Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • — Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • — Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • — В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Павлов Роман

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *